物业收费难、物业服务不及时、违规装修受争议……近年来，随着城市化进程步伐加快，物业与业主经常“擦枪走火”。近日，备受关注的《西宁市物业管理条例》出台，物业“老大难”问题有望得到解决。据悉，该条例将于2021年1月1日正式施行。
物业管理矛盾谁来解
近年来，青海城市化进程加快，越来越多的小区建成投用，有关小区物业的话题成为了热点。近日，西宁市八一路某小区业主张先生反映，小区地下停车库许多车辆乱停乱放，给物业公司打电话，对方竟称没办法。
据记者了解，9月13日，张先生准备出门上班，来到地下车库，正准备发动车辆时发现，自己正前方停了一辆汽车，将出口堵得死死的，车上并没有留下挪车电话。张先生只好拨通了物业公司的电话，而物业公司称联系不上该业主，没有办法，这让张先生对物业服务感到非常不满。
有着相同经历的还有西宁市民王先生。去年，家住美丽家园的王先生爱车被划，物业公司表示只能给王先生补偿6个月的停车费用，王先生并不能接受物业提出的解决办法。
在西宁，物业纠纷年年都在上演，有些纠纷在主管部门的参与下得到了妥善处理，但仍有一些小区各种“疙瘩”难解。记者调查发现，由于小区业主生活背景、文化层次、消费理念以及对物业服务的认识和理解各不相同，很容易因为利益冲突与物业公司或其他业主发生纠纷。而在诸多矛盾中，有关钱的问题往往成为最易激发的“引爆点”，有的业主认为物业费收取不合理，物业企业的服务不到位；有些业主因为开发商的遗留问题得不到解决，拒交物业费。
业主委员会权责明确
2021年1月1日起，《西宁市物业管理条例》将正式施行。该条例共计8章73条，包括总则，物业管理区域与共用设施设备，业主、业主大会和业主委员会，物业服务，物业使用和维护，监督管理，法律责任和附则，主要是对上位法尚未规定或者规定较为原则的内容进行了补充细化。
西宁市住房保障和房产管理局局长阿润雁告诉记者，该条例对业主身份认定和业主委员会委员条件进行了设定，规范了业主大会组织流程，明确了业主委员会和委员权责，规范了业主委员会印章使用等，进一步强化了业主委员会的监督责任，使业主委员会的作用发挥至最大。
同时，该条例第十四条还提出除“物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主的”情形外，还将其他如尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、遗赠、拆迁补偿等旨在转移所有权行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人等五种情形规定为认定业主条件；第二十七条规定了业主委员会应当履行的各项职责；第二十八条明确了不得担任业主委员会委员、候补委员的具体情形；第二十九条规定了业主委员会委员的禁止行为；第三十条明确了业主委员会委员停止履职的具体情形；第七十二条规定了业主委员会委员违规行为的处罚方式。
此外，还明确了业主委员会是业主大会的执行机构，不得越权决定业主大会决议事项。解决了物业管理活动当中，业主委员会履职能力差、个别人损害大部人利益、业主委员会委员违规行为“有责无追”的问题。
这些区域属业主共有
据了解，《西宁市物业管理条例》还对物业管理区域和设施设备进行了详细划分，对物业管理区域划分、调整和设施设备共有情况进行了详细规定。
条例第九条对物业管理区域划分的条件进行明确；第十条对物业管理区域分割和合并的情形进行明确；第十二条专门对物业管理区域内属于业主所有的配套设施设备和相关场所进行了详细规定，明确以下场所和设施设备归全体业主所有：物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备使用的房屋；共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间；物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地；建设单位以商品房买卖合同或者其他书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施；法律、法规规定的其他共有部分。
物业服务人更加专业
据记者了解，该条例实施后，对物业服务人将有更全面的监管。
“该条例从多个方面对物业服务人的监管做了规定。”阿润雁告诉记者，该条例对物业服务人从业能力和素质进行规定，规定物业服务人具有相应专业技术人员，要具备为业主提供专业服务的能力，有条件在物业管理区域设立独立核算的服务机构。
同时，将企业诚信管理和行业监管进行有机结合，建立健全“守信联合激励、失信联合惩戒”的实践机制，促进行业健康发展。如该条例第四十四条规定，物业企业应当参加信用等级评价，按照信用等级提供相应的星级服务标准；第四十六条规定，物业服务收费标准应当与物业服务星级标准相对应。
此外，除了要求物业服务人按约履职，还明确了应当遵守的规定和禁止事项，并设置了相应处罚条款，规范物业服务人依法依规履约行为。如条例第四十五条详细规定了物业服务人应当遵守的事项；第四十七条明确了物业服务人不得做的事项。对物业服务人应对突发事件期间的责任和权利进行明确；第七条规定，突发公共事件应对期间，物业服务人应当服从政府统一安排，在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合社区（村）居民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急处置措施。物业服务人依法执行政府实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法配合。
